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今年疫情严峻,全球战疫,对各行各业影响想来深远。前些天,有客户咨询说他先前买了套房,现在传来消息,说开发商可能早就跑了,他的房子还没建好,银行按揭贷款还在还,不知道该怎么办?我了解了下情况,他们政府也找了,信访也有人去,但是并没什么进展,还有建议去法院起诉把房子退了的。
我说那有没有业主们有没有组织,有没有考虑过去法院申请破产重整或清算?他说不知道还可以这样。
可见业主们是可以通过向法院申请破产重整或清算的,同时业主们应该团结起来,也应该跟政府多保持沟通,毕竟当地政府与业主该是最不希望企业破产的两方了。加快进入破产重整程序,也在一定程度上能增加找到“接盘开发商”的可能性。毕竟在开发商进入破产程序之前,没有谁能清楚开发商的财务状况,在不清楚财务状况之前,又有谁会愿意接手这个“烫手山芋”呢。至于结果,可能是新开发商接盘,方案可以是退房要钱(但钱能不能要到可能又是另外一回事儿,要回房款还可能需要分几年付清),如果要房就与新开发商再签订合同,但是房子最终能不能盖好,又要另当别论,如果能碰到靠谱的开发商是最好的结果了。如果无法重整,就只能破产清算了。 另外,还有业主说要去法院起诉退房。起诉倒是可以,但是有没有想过即使退房成功了,款项能不能执行到又是另外一个问题,如果贸然把房子退了,但又无法执行到款项,那可谓真的是“钱房两空”了。那每个月“月供”怎么办?客户说他们的按揭贷款每个月还在扣着,业主群里还有说直接断供了的。关于贷款,个人观点认为,如果可以接受房款无法收回且房子也不要的结果的,可以去法院起诉退房,解除购房合同,同时解除和银行的抵押贷款合同,这样才能退房,才能理直气壮的断供。否则,直接断供,还可能让自己成为银行的被告。
那不退房,房子又已经停工了,月供还有必要吗?伤心的时候,找个地方静静的发呆,告诉自己、要坚强。
个人观点认为当然有必要,很多人都知道建设工程的价款可以优先受偿,却不知道购房人作为消费者也是受保护的。 我国现行《中华人民共和国合同法》第二百八十六条中规定了工程价款的支付,发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。但在《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定,消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
因此,购房者作为消费者满足条件的情况下是优先于承包人的,这就是为什么个人认为不要轻易退房与断供的原因。如果轻易退房,那就没有了购房者身份,债权沦为普通债权,断供则可能导致购房者优先权无法认定。最后,总结一下,如果碰到开发商跑路,业主们应该团结起来找到专业律师,并与政府积极保持沟通,通过法律程序加快企业重整、清算进程,增加项目盘活可能性,盘活不成也可尽量减少损失。
作者 杨梦皎
就职于江苏平谦律师事务所
擅长:公司顾问、知识产权、合同纠纷
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